Grundschuld

Sicherheit bei der Immobilienfinanzierung

Ob (bebautes) Grundstück, Erbbaurecht oder Wohnungseigentum – Grundpfandrechte (Grundschulden und Hypotheken) an Immobilien sind häufig anzutreffende Kreditsicherheiten. Immobilien gelten als relativ wertbeständig und lassen sich recht genau bewerten. Die Sicherung des Kredits erfolgt mittels Eintragung eines mit notarieller Urkunde bestellten Grundpfandrechts zugunsten der Bank oder eines privaten Geldgebers in das Grundbuch des zu belastenden Objekts. Dabei kann der Kreditnehmer zugleich der (zukünftige) Eigentümer (= Sicherungsgeber) sein oder es kann die Immobilie eines fremden Eigentümers, der nicht auch Kreditnehmer ist (= Drittsicherungsgeber), mit dessen Einverständnis belastet werden. Das Grundpfandrecht berechtigt den Gläubiger (= die Bank), die Immobilie insbesondere durch eine Zwangsversteigerung zu verwerten, um den Kredit zurückzuführen, wenn der Kreditnehmer seiner Rückzahlungsverpflichtung nicht nachkommt.

Immobilienbewertung

Grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen sind in der Regel zu günstigeren Zinskonditionen als mit anderen Sicherheiten hinterlegte sogenannte Personalkredite zu erlangen. Eine rechtliche Höchstgrenze zur Belastung einer Immobilie mit Grundpfandrechten existiert dabei nicht. Lediglich für Realkredite nach dem Pfandbriefgesetz, die zur Ausgabe von Hypothekenpfandbriefen dienen, ist gesetzlich bestimmt, dass diese Grundpfandrechte nur bis zur Höhe der ersten 60 Prozent des Beleihungswertes der Immobilie zur Deckung des Pfandbriefs benutzt werden dürfen.

Die für die Kreditwürdigkeit des Bankkunden und die Kreditkonditionen aus Sicht der Bank maßgebliche Werthaltigkeit der Kreditsicherheit bestimmt sich nach dem Verhältnis zwischen dem Verkehrswert der Immobilie und deren Belastung mit Grundpfandrechten. Bestehen bereits eingetragene Belastungen, ist die sogenannte Rangstelle der Eintragung des Grundpfandrechts im Grundbuch mit ausschlaggebend für die Werthaltigkeit dieser weiteren Sicherheit aus Sicht des Kreditgebers. Denn in der Zwangsversteigerung der Immobilie erhält zunächst der Grundpfandrechtsgläubiger mit dem besten Rang Zugriff auf den Versteigerungserlös. Der Rang eines Grundpfandrechts bestimmt sich nach der zeitlichen Priorität der Eintragung im Grundbuch.

Verlangt ein Kreditgeber die Eintragung eines Grundpfandrechts an erster Rangstelle im Grundbuch, müssen die Inhaber ggf. bereits eingetragener Sicherheiten bereit sein, dem neuen Recht den Vorrang einzuräumen. Mehrere Kredittranchen können zu unterschiedlichen Konditionen ausgereicht und jeweils durch eigene Grundpfandrechte mit unterschiedlichen Rangstellen im Grundbuch gesichert werden.

Während sich die Ermittlung des Verkehrswertes für Wohnimmobilien in der Praxis an Vergleichswerten orientiert, treten bei der Ermittlung des Verkehrswertes für Gewerbeimmobilien, wie beispielsweise Bürohäusern, Ladenlokalen, Praxen, Hallen oder Produktionsstätten, andere Bewertungskriterien in den Vordergrund, insbesondere der sogenannte Ertragswert des Objekts.

Grundpfandrechte erstrecken sich kraft Gesetzes auch auf bewegliche Sachen, die Bestandteil oder Zubehör der belasteten Immobilie sind, und übernehmen damit wirtschaftlich teilweise die Funktion des rechtlich als solchen nicht existierenden Unternehmenspfandrechts. Sie erstrecken sich ferner auf bestimmte Forderungen, die dem Gegenwert von Substanz (Versicherungsforderungen) oder Nutzungen des Grundstücks (Miet- und Pachtzinsforderungen) entsprechen.

Grundschuld eintragen

Im Gegensatz zu einer Hypothek ist eine Grundschuld nicht vom Bestand und der Höhe der gesicherten Forderung (des Bankkredits) abhängig. Die Grundschuld kann somit nach Rückzahlung des Darlehens wieder für die Absicherung neuer Kredite verwendet werden, ohne dass eine neue Grundbucheintragung erforderlich ist, und hat daher die Hypothek im Kreditgeschäft weitgehend verdrängt. Über einen Sicherungsvertrag mit Zweckerklärung werden Grundschuld und Forderung miteinander verbunden. Die Grundschuld wird damit zur sogenannten Sicherungsgrundschuld. Der Sicherungsvertrag legt fest, in welchem Umfang der Kreditgeber von der Grundschuld Gebrauch machen darf, das heißt, welche Kreditforderungen zur Verwertung der Grundschuld und damit zum Zugriff auf die Immobilie berechtigen.

Die Abstraktheit des Bestands der Grundschuld in Bezug auf den gesicherten Kredit birgt erhebliche Risiken für den Eigentümer der belasteten Immobilie, die allerdings im Geschäftsverkehr mit Kreditinstituten beherrschbar sind, soweit der Inhalt des Sicherungsvertrages vom Kreditnehmer/Sicherungsgeber genau geprüft wird. Von der Sicherung des Darlehens eines privaten Geldgebers durch Grundschulden ist hingegen dringend abzuraten; in diesen Fällen wäre eine Sicherungshypothek zu bevorzugen.

Zur Information und Beratung über die Rechtswirkungen eines Grundpfandrechts steht der vom Darlehensnehmer beauftragte Notar zur Verfügung, der die Urkunde über die Bestellung des Grundpfandrechts errichtet.

Wird ein Grundpfandrecht zu Gunsten einer Bank bestellt, verlangt diese in der Regel von dem Kreditnehmer auch die Übernahme einer persönlichen Haftung in Höhe des Nominalbetrages des Grundpfandrechts und die Unterwerfung in die sofortige Zwangsvollstreckung aus der notariellen Bestellungsurkunde. Auf diese Weise kann die kreditgebende Bank im Falle der Zahlungseinstellung des Kreditnehmers sofort die Zwangsvollstreckung in die Immobilie und in das sonstige Vermögen des Kreditnehmers einleiten, ohne vorher vor Gericht einen Vollstreckungstitel gegen den Kreditnehmer erwirken zu müssen.

Grundschuld verwerten

Tritt der Sicherungsfall ein, weil  der Schuldner nicht mehr in der Lage ist, die Raten eines Kredits zu bedienen, kann die Bank ihre Sicherheit entsprechend der Sicherungsabrede verwerten. Dies erfolgt über die Zwangsverwaltung und/oder Zwangsversteigerung der Immobilie

Grundschuld löschen

Ist der Kredit zurückgezahlt, hat der Kreditnehmer gegenüber der finanzierenden Bank den Anspruch auf Rückgewähr des Grundpfandrechts. Dieser Anspruch  besteht bei einer Hypothek unmittelbar aus dem Gesetz und ergibt sich bei der Grundschuld aus dem Sicherungsvertrag. Die Löschung des Grundpfandrechts im Grundbuch erfolgt aufgrund eines notariell zu beglaubigenden Löschungsantrags des Eigentümers der Immobilie unter Vorlage der Löschungsunterlagen des Grundschuldgläubigers (= Löschungsbewilligung und ggf. Grundschuld-/Hypothekenbrief).

Gehen die Löschungsunterlagen vor der Löschung der Sicherheit im Grundbuch verloren, ist (kostenpflichtig) die Bank um eine erneute Löschungsbewilligung zu ersuchen und es ist über den Notar ein sogenanntes Aufgebotsverfahren zur Kraftloserklärung des Grundschuld-/Hypothekenbriefes durchzuführen.