BGH: Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen sind unwirksam

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem weitreichenden Urteil (BGH, Urteil v. 27.9.2017, XII 114/16) entschieden, dass sogenannte Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen unwirksam sind. Diese Klauseln könnten deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen. Da in der Praxis eine Vielzahl von langlaufenden (Gewerbe-) Mietverträge formwidrig sein dürfte und der bisherige Schutz in Form von Schriftformheilungsklauseln nunmehr entfällt, besteht in diesen Fällen das Risiko einer vorzeitigen Kündigung. Dieses Risiko trifft insbesondere Investoren von Gewerbeobjekten, wenn nach dem Kauf der Immobilie fest eingeplante Mieteinnahmen wegen Kündigung des Mieters ausfallen.

Da sowohl Mieter als auch Vermieter von Gewerbeobjekten Planungssicherheit benötigen, wünschen beide Parteien regelmäßig eine langfristige Vermietung. Nach § 550 BGB bedarf ein Mietvertrag mit fester Laufzeit von mehr als einem Jahr der Schriftform. Zwar ist der Mietvertrag auch dann wirksam, wenn die Schriftform nicht gewahrt wird. Jedoch gilt er dann für unbestimmte Zeit und kann – unter Beachtung der gesetzlichen Fristen – jederzeit ordentlich gekündigt werden.
§ 550 BGB soll in erster Linie den Erwerber einer vermieteten Immobilie, der kraft Gesetzes in bestehende Mietverträge eintritt, schützen. Der Erwerber soll aus den schriftlichen Mietverträgen alle wesentlichen Vertragsbedingungen entnehmen können und an etwaige mündlich vereinbarte Änderungen nicht dauerhaft gebunden sein.

Zur Einhaltung der Schriftform müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
– Alle wesentlichen Vertragsinhalte (insbesondere: Parteien, Mietgegenstand, Laufzeit und Miete) müssen in einer einheitlichen von den Parteien eigenhändig zu unterschreibenden Urkunde eindeutig geregelt enthalten sein. Wesentliche Vertragsinhalte können in Anlagen nur dann ausgelagert werden, wenn diese beigefügt werden und der Mietvertrag auf sie verweist.
– Ein Vertragsschluss per E-Mail, Fax oder Briefwechsel ist nicht möglich, da der Mietvertrag im Original die andere Partei physisch erreichen muss.

Auch eine formwidrige Änderung wesentlicher Vertragsinhalte führt zu einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit und damit zur jederzeitigen Kündbarkeit. Erforderlich ist daher ein schriftlicher Nachtrag mit eindeutiger Verweisung auf den ursprünglichen Mietvertrag. Darin ist klar zu regeln, welche Inhalte geändert werden und welche fortbestehen sollen.

In der Praxis halten die Parteien, insbesondere bei Vertragsänderungen, die Schriftform oft nicht ein und ermöglichen dadurch ungewollt die vorzeitige Kündigung des Vertrages. Häufig nutzt die Partei, für die der Mietvertrag wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll ist, diese Möglichkeit, um für sich günstigere Konditionen zu verhandeln oder den Vertrag zu beenden. Um dem entgegenzuwirken wurden in der Praxis vielfach sogenannte Schriftformheilungsklauseln in den Vertrag aufgenommen. Danach verpflichten sich die Parteien, im Falle eines Formmangels, diesen zu beheben und den Vertrag nicht unter Berufung auf den Formmangel vorzeitig zu kündigen.

Diese Schriftformheilungsklauseln hat der BGH nunmehr für unwirksam erklärt, da sie der zwingenden Regelung des § 550 BGB widersprechen. Die Klausel könne daher für sich genommen eine Partei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen.

Nach Ansicht des BGH kann die Kündigung jedoch aus Billigkeitserwägungen unzulässig sein. So verstoße es gegen Treu und Glauben, wenn eine Partei eine nachträgliche Änderung, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein wegen des Schriftformmangels zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen. In dem vom BGH zu entscheidenden Fall hatten die Parteien die mietvertragliche Wertsicherungsklausel nachträglich zugunsten des Vermieters geändert, ohne hierbei die Schriftform einzuhalten. Die später vom Vermieter unter Berufung auf den Formmangel erklärte Kündigung des Mietvertrages hielten die Richter für unzulässig.