Wohnungseigentümer haften bei verzögerter Sanierung

Der BGH hat mit Urteil vom 23.02.2018 (Az. V ZR 101/16) entschieden, dass Wohnungseigentümer, die pflichtwidrig eine Sanierungsmaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum verzögern, dem Eigentümer, dem durch die Verzögerung ein Schaden entsteht, zum Schadensersatz verpflichtet sind. Nach einer erfolgreichen (Negativ-)Beschlussanfechtungsklage steht zudem fest, dass eine Handlungspflicht der Wohnungseigentümer besteht.

In dem zugrundeliegenden Fall vermutete die Klägerin, dass Feuchtigkeitsschäden in ihrer Wohnung auf Mängel des Gemeinschaftseigentums zurückzuführen seien. Auf der Eigentümerversammlung vom 25.11.2010 wurde der Beschlussantrag gestellt, unverzüglich einen Sachverständigen mit der Feststellungen der Schadensursachen zu beauftragen. Der Gutachter sollte ggfs. auch die erforderlichen Maßnahmen zur Beseitigung der Schäden ermitteln, um bei einer weiteren außerordentlichen Eigentümerversammlung deren Durchführung beschließen zu können. Der Beschlussantrag wurde mehrheitlich abgelehnt. Hiergegen erhob die Klägerin Anfechtungsklage und beantragte zugleich Beschlussersetzung und hilfsweise die Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum. Ferner leitete sie ein selbständiges Beweisverfahren ein. Das daraufhin eingeholte Sachverständigengutachten kam zu dem Ergebnis, dass die Schäden in der Wohnung ihre (Mit-)Ursache in Mängeln am Gemeinschaftseigentum haben. Der Antrag der Klägerin auf Mängelbeseitigung wurde auf der Eigentümerversammlung vom 09.05.2012 durch mehrheitlichen Beschluss bis zur nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung vertagt. Dieser Beschluss wurde nicht angefochten. Nach Abweisung durch das Amtsgericht und Einlegung der Berufung durch die Klägerin, erklärte das Landgericht mit Urteil vom 19.09.2013 den Negativbeschluss vom 25.11.2010 für ungültig. Es sprach zudem aus, dass die Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum beschlossen ist. Daraufhin wurde die Sanierung in Auftrag gegeben. Weil sie ihre Wohnung in der Zwischenzeit nicht vermieten konnte, nahm die Klägerin die Beklagten auf Zahlung von Ersatz ihres Mietausfallschadens in Anspruch.

Das Gericht stellte zunächst klar, dass Wohnungseigentümer grundsätzlich selbst zwingend gebotene und unaufschiebbare Maßnahmen unterlassen können, solange und soweit sie hierüber einig sind. Eine Mitwirkungspflicht der übrigen Wohnungseigentümer kann sich jedoch aus der gegenseitigen Treuepflicht ergeben. Eine Mitwirkungspflicht besteht jedenfalls dann, wenn nur die sofortige Vornahme einer bestimmten Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und dies von einem Wohnungseigentümer verlangt wird, der anderenfalls Schäden an seinem Sondereigentum erleidet. Die übrigen Wohnungseigentümer haben dann ausnahmsweise die Pflicht, ihr Stimmrecht dergestalt auszuüben, dass die erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen beschlossen werden. Bei Verletzung dieser Mitwirkungspflicht haften sie dem geschädigten Wohnungseigentümer auf Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB.

Nach einer erfolgreichen Beschlussanfechtungsklage steht – sofern der Beschluss nicht wegen formeller Fehler für unwirksam erklärt worden ist – unter den Wohnungseigentümern fest, dass der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Wurde ein Negativbeschluss angefochten, steht zugleich rechtskräftig fest, dass eine Handlungspflicht der Wohnungseigentümer besteht.

Somit hafteten im zu entscheidenden Fall diejenigen Wohnungseigentümer, die am 25.11.2010 gegen den Antrag der Klägerin stimmten.

Der Schadensersatzanspruch der Klägerin war auch nicht deswegen ausgeschlossen, weil sie den Vertagungsbeschluss vom 09.05.2012 nicht angefochten hat. Zwar scheidet nach der Rechtsprechung des BGH ein Schadensersatzanspruch wegen verzögerter Instandsetzungsmaßnahmen aus, wenn der betroffene Wohnungseigentümer vorher gefasste Beschlüsse über die Zurückstellung nicht angefochten hat. Dies gilt jedoch nicht, wenn ein Wohnungseigentümer gegen den Ablehnungsbeschluss zur Durchführung von Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum Anfechtungsklage und zugleich eine auf die begehrte Maßnahme bezogene Beschlussersetzungsklage erhoben hat. In einem solchen Fall kann ein schutzwürdiges Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Bestandskraft eines Vertagungsbeschlusses von vornherein nicht entstehen. Den Wohnungseigentümern ist aufgrund der bereits erhobenen Beschlussersetzungsklage bekannt, dass der betroffene Wohnungseigentümer die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durchsetzen will.