Oberlandesgericht Hamm: Falsche Baujahrangabe im Grundstückskaufvertrag berechtigt zum Rücktritt

Der 22. Zivilsenat des OLG Hamm hat in seinem am 02.03.2017 zu dem Az. 22 U 82/16 ergangenen Urteil entschieden, dass das Baujahr eines Hauses eine Beschaffenheitsvereinbarung im Kaufvertrag darstellt. Ist das Wohnhaus tatsächlich zwei Jahre früher – als im notariellen Kaufvertrag angegeben – bezugsfertig fertiggestellt worden, liegt ein Sachmangel vor. Der Käufer ist dann zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt.

Geklagt hatte ein Ehepaar, das im Jahre 2013 ein Hausgrundstück zum Preis von 600.000,00 EUR erwarb. Im notariellen Kaufvertrag hieß es: „Es handelt sich um ein Gebäude aus dem Jahr 1997“. Tatsächlich war das Gebäude bereits im Jahr 1995 bezugsfertig fertiggestellt worden. Die dem Kaufobjekt wegen anderer Mängel ohnehin schon abgeneigten Eheleute, erklärten aufgrund der Falschangabe des Baujahrs nunmehr den Rücktritt vom Kaufvertrag und verlangten dessen Rückabwicklung.

Das Gericht gab den Eheleuten Recht, indem es feststellte, dass die Angabe des Baujahrs 1997 in dem notariellen Kaufvertrag eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 1 BGB darstelle. Anders als eine bloße Wissenserklärung, sollte die Vereinbarung des Baujahres erkennbar Rechtsfolgen auslösen. So durften sich die Kläger darauf verlassen, dass das Haus dem technischen Standard des vereinbarten Baujahrs entsprach. Die Abweichung des Baujahrs um zwei Jahre stelle zudem auch keine unerhebliche Beeinträchtigung der Kaufsache dar, da sie in jedem Fall Auswirkungen auf den Verkehrswert des Grundstücks in einem die Bagatellgrenze überschreitenden Ausmaß habe.

Die Beklagte müsse sich zudem die arglistige Täuschung des Vaters, der das tatsächliche Baujahr kannte und an den Vertragsverhandlungen beteiligt war, zurechnen lassen.

Zuletzt hatte das Gericht in einer Gesamtabwägung festgestellt, dass die Falschangabe nicht der einzige Mangel der Kaufsache war. Aufgrund eines anderen Mangels erfolgte bereits zuvor eine Reduzierung des Kaufpreises um 50.000,00 EUR. Im Ergebnis stellte das Gericht dazu fest: ,,Auch wenn ein Käufer bestimmte Mängel zunächst akzeptiert und nicht zum Anlass für eine Rückabwicklung des Kaufvertrages nimmt, ist ihm nicht zuzumuten, bei Kenntniserlangung von weiteren Mängeln –mögen diese für sich genommen auch am Rand der Erheblichkeitsschwelle liegen- am Kaufvertrag festzuhalten („das Maß ist voll“).“